Quand un propriétaire me demande ce que coûte une gestion locative, il attend un pourcentage. Et le pourcentage seul ne répond à rien, parce qu'il y a trois postes différents, que deux d'entre eux sont facultatifs, et qu'un seul est encadré par la loi.
Voici le détail, avec un exemple chiffré sur un loyer réel du secteur.
Trois postes à ne pas confondre
La mise en location, c'est le travail qui va de l'estimation du loyer à la remise des clés. Photos, diffusion, visites, sélection du dossier, rédaction du bail, état des lieux d'entrée. Elle se facture une fois, au moment où le locataire entre.
La gestion locative, c'est la suite, mois après mois. Encaissement des loyers, quittances, régularisation des charges, suivi des travaux, relation avec le locataire. Elle se facture en pourcentage du loyer, tant que le mandat court.
La garantie loyers impayés est une assurance, facultative, souscrite par le propriétaire. Elle se facture aussi en pourcentage du loyer.
Trois lignes différentes, trois logiques différentes. Une agence qui ne vous les distingue pas clairement devrait vous inquiéter.
La mise en location, encadrée par la loi
C'est le seul poste plafonné, et notre secteur relève de la zone dite non tendue.
Depuis le 1er janvier 2026, la part facturable au locataire y est limitée à 8,07 €/m² de surface habitable pour l'organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée. Soit 11,10 €/m² au maximum.
Pour un appartement de 70 m², cela fait 777 € maximum côté locataire. Ces plafonds viennent d'un arrêté du 13 novembre 2025, qui les a relevés pour la première fois depuis 2014.
Deux précisions utiles. L'état des lieux ne peut être facturé que s'il est réalisé en présence physique du professionnel. Et la part payée par le locataire ne peut jamais dépasser celle payée par le propriétaire pour les mêmes prestations.
La part du propriétaire, elle, n'est pas plafonnée et se négocie selon la mission confiée.
La gestion locative, libre mais lisible
Contrairement à une idée répandue, les honoraires de gestion ne sont pas encadrés par la loi ALUR. Ils sont librement fixés et intégralement à la charge du propriétaire.
Sur le marché, ils se situent en général entre 5 et 9 % du loyer charges comprises. Les agences locales indépendantes se tiennent plutôt entre 7 et 9 %, les plateformes en ligne entre 3 et 7 %, avec un service qui n'est pas le même.
Sur un loyer de 840 € par mois, 8 % représentent environ 67 € par mois, soit 800 € par an.
Ce qui est inclus, généralement : l'encaissement des loyers et leur reversement, les quittances, la régularisation annuelle des charges, la gestion des demandes du locataire, le suivi des petits travaux et des sinistres.
Ce qui ne l'est pas : la mise en location d'un nouveau locataire, qui se refacture à chaque changement, les procédures contentieuses, les avenants au bail, et le suivi de travaux importants.
Demandez toujours la liste précise avant de signer. C'est là que les écarts se voient, beaucoup plus que dans le pourcentage affiché.
La garantie loyers impayés
Elle coûte en général entre 2 et 3,5 % du loyer annuel. Sur notre exemple, environ 300 € par an.
Elle est facultative, et elle n'est pas automatique : l'assureur impose des critères sur le dossier du locataire, en général un revenu net représentant environ trois fois le loyer et un contrat stable. Un dossier qui ne rentre pas dans ces critères n'est pas assurable.
C'est d'ailleurs le vrai sujet. Une bonne sélection de dossier vaut mieux qu'une assurance, et conditionne de toute façon l'accès à l'assurance. Le tri se fait au moment de la mise en location, pas après.
Le total, sur un cas réel
Reprenons l'appartement de 70 m² loué 840 € par mois, soit 10 080 € par an.
Gestion à 8 % : environ 800 € par an. Garantie loyers impayés à 3 % : environ 300 € par an. Total annuel : environ 1 100 €, soit l'équivalent d'un mois et un tiers de loyer.
À quoi s'ajoute, une fois, au changement de locataire, la part propriétaire de la mise en location.
Ce que ça coûte après impôt
C'est le point que presque personne ne calcule, et il change le résultat.
Si vous êtes au régime réel, les honoraires de gestion et la garantie loyers impayés sont déductibles de vos revenus fonciers. À une tranche marginale de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, une charge de 1 100 € ne vous coûte réellement qu'environ 580 €.
Si vous êtes au micro-foncier, en revanche, ils ne sont pas déductibles : l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges réelles, quelles qu'elles soient.
Autrement dit, le coût réel d'une gestion dépend de votre régime fiscal. Un propriétaire au réel et un propriétaire au micro-foncier ne payent pas la même chose pour le même service.
Faut-il déléguer ?
La réponse honnête, c'est que ça ne se joue pas sur le prix.
Déléguer se justifie si vous habitez loin du bien, si vous n'avez pas envie d'être appelé un dimanche, si vous ne savez pas comment réagir face à un impayé, ou si vous possédez plusieurs lots.
Gérer soi-même se défend très bien si vous habitez à côté, si vous avez du temps, et si vous êtes à l'aise avec la paperasse et la relation locataire.
Ce qui se délègue le plus souvent chez moi, c'est la mise en location seule. Le propriétaire garde la gestion courante, mais confie la partie qui fait le plus de dégâts quand elle est mal faite : le choix du locataire.
Parler de votre bien
L'estimation de loyer est gratuite et sans engagement, et je vous dis dans la foulée ce qu'une mise en location ou une gestion représenterait dans votre cas précis.
Je reste joignable au 06 81 46 90 63.
Questions fréquentes
Les honoraires de gestion locative sont-ils plafonnés par la loi ?
Non. Seuls les honoraires de mise en location facturés au locataire le sont, à 8,07 €/m² plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux en zone non tendue depuis le 1er janvier 2026. Les honoraires de gestion sont librement fixés et intégralement à la charge du propriétaire.
Combien coûte une gestion locative en Alsace ?
Le marché se situe entre 5 et 9 % du loyer charges comprises, les agences locales indépendantes étant plutôt entre 7 et 9 %. Sur un loyer de 840 € par mois, cela représente environ 800 € par an à 8 %, auxquels s'ajoutent 300 € environ si vous souscrivez une garantie loyers impayés.
La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?
Non, elle est facultative. Elle coûte entre 2 et 3,5 % du loyer annuel et suppose que le dossier du locataire réponde aux critères de l'assureur, en général un revenu net d'environ trois fois le loyer et un contrat stable. Un dossier hors critères n'est pas assurable, ce qui rend la sélection du locataire décisive.
Ces frais sont-ils déductibles de mes impôts ?
Au régime réel, oui : les honoraires de gestion et la garantie loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers. Au micro-foncier, non, puisque l'abattement forfaitaire de 30 % remplace l'ensemble des charges réelles. Le coût net d'une gestion dépend donc de votre régime fiscal.
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